عقارات

«المصدر» ترصد قطاع العقارات بين عامين

الاستثمار بالأمر المباشر ومبادرة المركزى لمتوسطى الدخل وخفض الفائدة أبرز محطات القطاع العقارى فى 2019

الإثنين 30 ديسمبر 2019 - 06:03 م

أجمع مطورون عقاريون،على أنه على الرغم من العقبات التى واجهت القطاع العقارى خلال عام 2019، وعلى رأسها بطء حركة المبيعات، إلا أن القطاع شهد عدة مؤشرات ايجابية، أهمها خفض أسعار الفائدة ومواد البناء وتراجع الدولار، بالإضافة إلى تدشين مبادرة البنك المركزى لوحدات متوسطى الدخل بنحو 50 مليار جنيه للوحدات بأسعار حتى 2.5 مليون جنيه ومساحات 150 متر.

ورصدت «المصدر» أبرز محطات القطاع العقارى خلال العام المنتهى 2019 وتوقعات المطورين للسوق خلال العام الجديد 2020، وسط تفاؤل بحركة التنمية العقارية التى تقودها الحكومة منذ عامين ، وتعد مبادرة المركزى للتمويل العقارى واتجاه المطورين للصعيد ابرز أحداث 2019.

وتعد أبرز محطات العقارى الايجابية خلال العام المنتهى 2019، هى تدشين مبادرة البنك المركزى للتمويل العقارى بنحو 50 مليار جنيه للوحدات بمساحات 150 متر لمتوسطى الدخل، حيث أنها كانت ابرز المحطات الايجابية، التى انتظرها المطورين، خاصة مع انخفاض القدرة الشرائية للعملاء خلال الفترة الأخيرة بالتزامن مع ارتفاع الأسعار.

وقال المهندس فتح الله فوزى رئيس مجلس إدارة شركة مينا لاستشارات التطوير العقاري، إن العام المنتهى شهد حالة من بطء بعض التعاملات مدفوعاً بارتفاع الأسعار خاصة مع استمرار الطلب على العقار بشكل كبير وزيادة المعروض من الوحدات، مشيراً إلى أن زيادة المشروعات والمنافسة بين الشركات تعتبر فى صالح العميل والتى كانت ضمن ابرز ظواهر القطاع العقارى خلال العام المنتهي.

ولفت إلى أن اتجاه المطورين للصعيد كانت ايضاً ضمن ابرز مفاجآت عام 2019 مدللاً على ذلك باتجاه نحو 4 شركات للاستثمار فى صعيد مصر بمدينة ناصر غرب أسيوط وهو ما يفتح الباب أمام شركات أخرى خلال العام الجديد للاتجاه إلى الاستثمار فى مدن الصعيد على غرار الشركات الحالية.

وقال إن ابرز التحديات التى لا زالت تواجه المطورين خلال العام الجديد 2020، هى عدم الانتهاء من تدشين قانون اتحاد المطورين العقاريين، معتبراً انه سيكون ابرز محطات القطاع خلال العام الجديد حال تدشينه واقراره من مجلس النواب خاصة انه سيساهم بشكل كبير فى تنظيم السوق العقارى ليعمل على الحفاظ على حقوق الدولة والعميل وكذلك المطورين العقاريين.

وتوقع فوزى تحقيق الشركات حجم مبيعات أفضل من العام المنتهى 2019، مدفوعة بمبادرة التمويل العقارى وانخفاض أسعار الفائدة والدولار وكذلك مواد البناء، موضحاً أنه سيكون العام الأبرز فى القطاع العقاري.

وأكد أن العميل هو صاحب القرار بالشراء معتبراً انه مع زيادة المنافسة بين الشركات يتحتم على العميل اختيار الأفضل لما يتوافق مع مصلحته خاصة، أنه كلما زادت المنافسة بين الشركات زاد توافق المنتج العقارى مع اختيار العميل وفقا لعروض السداد أو مستوى التشطيبات.

ودلل على ذلك بطرح مشروعات متعددة خلال العام المنتهى بمناطق مختلفة على رأسها العاصمة الإدارية الجديدة والعلمين الجديدة والمنصورة الجديدة والعين السخنة، موضحاً أن زيادة المنافسة بين الشركات فى مصلحة العميل فى المقام الأول.

- افتتاح المرحلة الأولى من مدن الجيل الرابع ابرز أحداث 2020

ويرى الدكتور أحمد شلبى الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر أن العام الجديد 2020 سيشهد ابرز حدث عقارى وهو تشغيل المرحلة الأولى من مدن الجيل الرابع وعلى رأسها مدن العاصمة الإدارية الجديدة والعلمين الجديدة والمنصورة الجديدة.

وأشار إلى أن افتتاحها يعتبر حدث تاريخى فى حركة التنمية العمرانية فى مصر، موضحاً أن السوق سيشهد تحسناً كبيراً خلال العام الجديد مدفوعاً بالمؤشرات التى دخلت على السوق خلال العام المنتهى 2019.

وطالب بضرورة وجود قاعدة بيانات واضحة للسوق يتم على أساسها التقدم على الأراضى واتاحة الفرص الاستثمارية المتوفرة فى السوق خاصة انه لا توجد دراسة واضحة ومحددة للسوق العقاري.

- 2020 الوصول للسعر العادل للعقارات

ويرى احمد الطيبى رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة ذا لاند للتطوير العقارى أن العام الجديد 2020 سيشهد طفرة فى التقاء العرض مع الطلب لتعويض حالة التباطؤ التى مر بها القطاع العقارى خلال العام المنتهى 2019 بسبب تجميد الأموال فى البنوك فى شهادات الاستثمار متوقعاً حدوث انفراجة فى حركة المبيعات بشكل كبير.

ولفت إلى أن التواصل بين المستثمرين والحكومة كان ابرز ظواهر العام المنتهى وهو ما سيفتح الباب حال استمراره أمام زيادة حجم الاستثمارات العقارية بالتزامن مع التوسع العمرانى الذى تشهده مصر منذ عامين.

وأضاف أن تراجع أسعار الفائدة ومواد البناء والدولار كان ابرز الايجابيات خلال العام المنتهي، معتبراً انه سيكون تصحيح لمسار السوق فقط ولن يؤدى إلى تراجع أسعار العقارات، خاصة أن الأسعار توضع قبل إطلاق المشروعات للمراحل المختلفة منذ بدايته وحتى آخر مراحله.

وعن الأسعار قال الطيبى أن الأسعار خلال العام الجديد، لن تزيد بشكل كبير ولكنها سترتفع بنسبة تساعدها على الوصول إلى السعر العادل للعقارات خاصة أن الأسعار المتداولة حالياً تعتبر منخفضة للغاية بالمقارنة بالخدمات التى يقدمها المطورين للعملاء.

- الرهن العقارى والسيولة ابرز تحديات 2019 و2020

من جانبه قال بهاء حفظ الله مدير عام شركة عقار مصر للتطوير العقارى أن ابرز المشكلات التى واجهت السوق خلال العام المنتهى 2019 هى السيولة وانخفاض القدرة الشرائية معتبراً أنها ستكون احد التحديات التى ستواجه السوق فى العام الجديد 2020 بسبب ارتفاع أسعار الخدمات مع ثبات الأجور.

وأشار إلى أن الرهن العقارى لا زال يمثل أزمة حقيقية فى السوق كونه يؤثر بالسلب على أداء التمويل العقاري، مطالباً بضرورة العمل على إنهاء الإجراءات الخاصة به خلال العام الجديد 2020، خاصة أن المشكلة لا زالت قائمة على الرغم من جهود الدولة لحل الأزمة.

وقال إن العام المنتهى 2019 شهد تحمل الشركات أعباء مالية كثيرة كونها قامت بلعب دور المطور والمسوق والممول من خلال القيام بدور البنوك وشركات التمويل العقاري، وهو ما يمثل لها أزمة مالية حقيقية إذا لم تمتلك ملاءة مالية جيدة.

وأكد حفظى أن ابرز المناطق التى ستشهد إقبالا وزيادة فى الطلب خلال العام الجديد 2020 ، تأتى فى مقدمتها مدينتى العاصمة الإدارية والعلمين الجديدة، والتى ستشهد تطور فى حجم المبيعات بسبب انجاز الحكومة المشروعين وفق معدلات التنفيذ المعلنة، معتبراً أنها يتكون من ابرز المحطات العقارية فى 2020 لتحريك السوق العقاري.

وأشار إلى أن تركز الطلب على المناطق المذكورة سيؤدى بالضرورة إلى تباطؤ الطلب على بعض المناطق كالقاهرة الجديدة وبعض مناطق غرب القاهرة.

وأكد أن العميل خلال العام الجديد سيتلافى التعامل مع الشركات المغمورة من اجل البحث عن شركات تتمتع بالمصداقية، بالإضافة إلى انه لن تتواجد عمليات شراء لوحدات على الورق أو المخطط الخاص بالمشروع وإنما سيتجه العميل إلى المشروعات التى بها نسب انجاز تصل إلى نحو 30 و 40 % فى الموقع أو فى مراحل التسليم.

- خروج الشركات غير الجادة من السوق فى 2020

ويرى محمد البستانى رئيس مجلس إدارة شركة البستانى للتنمية العقارية، أن ابرز الأحداث التى شهدها السوق العقارى خلال العام المنتهى 2019 هو الانخفاض المستمر فى أسعار الفائدة والتضخم والدولار وهو ما يبعث برسالة واضحة للمستثمرين العقاريين بضرورة زيادة حجم استثماراتهم خلال الفترة المقبلة.

وأوضح أن ابرز الأحداث المنتظرة فى السوق العقارى خلال 2020 هو تدشين قانون اتحاد المطورين العقاريين، بالإضافة إلى طرح اكبر كمية من أراضى محدودى ومتوسطى الدخل بسب انخفاض القدرة الشرائية واتجاه العملاء إلى الحصول على وحدات بمساحات صغيرة تتناسب مع قدراته المالية.

وأشار إلى أن العام الجديد سيشهد أيضاً زيادة الإقبال على المشروعات الساحلية خاصة فى النصف الثانى من العام الجديد بالتزامن مع تشغيل مدينة العلمين الجديدة والجلالة ورأس الحكمة موضحاً أن ارتفاع أعداد الشركات المنافسة هناك يعتبر فى مصلحة العميل.

وعن المطورين أكد البستانى أن السوق سيشهد تعزيز المطورين العقاريين الجادين لاستثماراتهم خلال العام الجديد مع وجود بعض حالات التخارج من السوق من الشركات الجديدة أو التى لا تمتلك سابقة أعمال وملاءة مالية جيدة، بالإضافة إلى فلترة بعض شركات التسويق العقارى التى تقوم بتسويق المشروعات وفقاً للحاجة بدون خطط واضحة لزيادة حجم أعمالها.

واعتبر أن المشروعات التجارية والإدارية ستكون الحصان الرابح خلال العام الجديد مدفوعة بحجم الاستثمارات التى يعتزم المطورين ضخها فيها خاصة أن المنافسة اشتدت خلال العامين الماضيين بين المطورين فى المشروعات السكنية.

وقال إن استمرار طرح الأراضى من شركة العاصمة الإدارية يعنى دخول كم كبير من الوحدات خلال الفترة المقبلة إلى السوق، موضحاً أن العمل فى العاصمة الإدارية يعتبر بمثابة ضغط على الشركات بسبب أقساط الأرض وهو يجعل هناك اختلاف بين الشركات التى تعمل داخل العاصمة وخارجها.

- الأبراج تستحوذ على 40 % من السوق العام الجديد

فى حين يرى الدكتور سمير البحراوى رئيس مجلس إدارة شركة البحراوى للاستثمار السياحى والعقاري، أن العام الجديد 2020 سيكون بداية التنافس الحقيقى بين المنتجات العقارية المختلفة وعلى رأسها الفيلات والأبراج، مشيراً إلى أن العام المنتهى شهد دخول منتج جديد إلى السوق عبر تسويق أبراج العلمين الجديدة والمنصورة الجديدة ولاقى ترحيباً كبيراً.

ولفت إلى أن منتج الأبراج الشاهقة الارتفاع التى يتم تنفيذها حالياً سينافس وبقوة منتجات الكمبوند وسينافس بقوة الكمبوندات السكنية حيث تستهدف شريحة الشباب التى تبحث عن وحدات بمساحات جيدة خاصة أن مساحات الوحدات داخل الكمبوندات تصل إلى نحو 250 متر، موضحاً أنها على الرغم من كونها اغلى فى السعر إلا أنها ستكون أفضل.

وتوقع استحواذ الوحدات بالأبراج على نحو 40 % من سوق الوحدات السكنية فى الكمبوندات سواء للمشروعات السكنية أو الساحلية.

- ارتفاع المعروض من الوحدات ابرز ظواهر 2020

من جانبه قال آسر حمدى رئيس مجلس إدارة شركة الشرقيون للتنمية العمرانية أن السوق سيشهد خلال العام المقبل تحقيق حجم مبيعات ايجابي، خاصة مع استمرار الطلب على العقار بكافة أنواعه، موضحاً أن السوق سيمر بمرحلة من فلترة الشركات وستخرج الشركات غير الجادة والتى لا تمتلك ملاءة مالية جيدة.

وأشار إلى أن العميل سيجد خلال العام الجديد 2020 اختيارات واسعة من المشروعات والوحدات، موضحاً أن العميل بات دقيقاً فى اختياراته قبل اتخاذ قرار الشراء إضافة على التدقيق فى أى الشركات التى يتعامل معها من خلال الاستفسارات المستمرة عن الشركة قبل التعاقد.

وأضاف أن حجم المعروض ارتفع خلال الفترة الأخيرة بشكل كبير يرضى العملاء خاصة مع استمرار الطلب على جميع الشرائح، موضحاً أن تنوع المعروض يعتبر ظاهرة صحية للغاية تجعل السوق مفتوح أمام العملاء للاختيار.

وتوقع خروج بعض شركات التسويق العقارى خلال الفترة المقبلة على الرغم من دورها الايجابى فى السوق واعتماد المطورين عليها، مشيراً إلى أن الشركات التى ستنهى أعمالها هى الشركات غير الجادة والتى تعمل على تسويق المشروعات بشكل غير مستقر على أن يكون البقاء للشركات التى تسوق مشروعات حصرية.

- اتجاه بوصلة الاستثمار العقارى للمشروعات التجارية

ويرى أيمن سامى رئيس شركة جونس لانج لاسال jll أن العام المنتهى 2019 شهد اتجاه المطورين إلى المشروعات التجارية والإدارية والخدمية بعد بطء التعاملات فى المشروعات السكنية خاصة فى النصف الأول من العام.

وقال إن العام الجديد 2020 سيشهد ارتفاع حجم تعاملات المطورين فى المشروعات غير السكنية مدفوعاً بتزامنه مع خطط طرح المشروعات التجارية والإدارية لديهم ضمن مشروعاتهم، وهو ما سيساهم فى ارتفاع المعروض من الوحدات المذكورة خلال العام الجديد.

واعتبر أن الاستثمار التجارى والإدارى يعتبر اكبر ربحية للمطور حال وجود ملاءة مالية جيدة لديه، خاصة أن معظم المطورين يلجأون حالياً إلى تأجير الوحدات غير السكنية لضمان وجود دخل سنوى ثابت من الإيجار بدلاً من بيعها بنظام التمليك.

وأوضح أن العام المنتهى شهد تغيير الوزارة لطرق طرح الأراضى على المستثمرين من خلال طرح الأراضى بنظام الاستثمار بالأمر المباشر والذى شهد ترحيباً كبيراً من المطورين وهو ما ظهر فى حجم الطلبات التى تلقتها هيئة المجتمعات العمرانية وتخطت 1240 طلباً.

- استقرار سوق "الريسيل" بشرق وغرب القاهرة

ويرى عمرو عثمان رئيس مجلس إدارة شركة لاند بانك للتسويق العقارى ،أن العام الجديد 2020 سيشهد استقرار سوق الريسيل بشكل كبير بمناطق شرق وغرب القاهرة، بالتزامن مع إقرار الشركات إلغاء قيمة التنازل مشيراً إلى أنها ستساهم فى عمل رواج كبير للعقارات فى المشرعات القائمة.

وتوقع انتعاش سوق الإيجار خلال العام الجديد بشكل كبير سواء للغرض السكنى أو الإدارى مدعوماً بثقافة الاستثمار فى العقارات التى تشهدها مصر خلال الفترة الأخيرة، لافتاً إلى أن شركات التسويق العقارى التى لن تتحمل فترات الركود ستخرج من السوق وتتجه لأعمال أخرى وأنشطة مختلفة لافتاً إلى أن معظم الشركات المتواجدة فى السوق حالياً لم تكن تعمل فى العقارات ولكنهم انضموا للسوق مع الانتعاشة الأخيرة للسوق.

وأكد عثمان أن الاستثمار فى مشروعات الساحل الشمالى سيكون عليه بعض التحفظات بسبب استخراج التراخيص وهو ما سيتسبب فى معاناة لبعض المطورين الذين تعاقدوا على تطوير أراضى فى الساحل الشمالى موضحاً أن السوق سيشهد خلال الفترة المقبلة الإقبال على تطوير مشروعات مختلفة فى الأقاليم كالمنصورة وبورسعيد وغيرها معتبراً أنها ستساهم فى توازن مؤشرات السوق العقاري.

ونوه عثمان أن المطورين غير الجادين سيعانى بشكل كبير خلال العام 2020 خاصة وان ليس لديهم مصادر تمويل أخرى، موضحاً أن العام 2019 شهد خروج عدد كبير من الشركات، وخاصة بمدينة العاصمة الإدارية الجديدة بالإضافة إلى تدشين بعض الاندماجات والتحالفات المعلن غير المعلن منها.

وأشار إلى أن السوق سيتميز خلال العام الجارى بتركز الطلب على العقار السكنى بالنسبة للمستهلك النهائى خاصة أن معظم المستثمرين اتجهوا لشراء الوحدات الإدارية و التجارية والتى تحقق عائد إيجارى قوي.