القاهرة
|
السبت 23 نوفمبر 2024 - 21 جمادى الأولى 1446 هـ
عقارات
حماية العميل تبدأ من جهات الولاية
تباين أراء المطورين حول تسهيلات طرح الأراضى للمستثمرين
تخفيض مقدمات الأراضى يفتح الباب لشركات دخيلة على السوق
فوزى: صعوبة الاشتراطات لصالح المطور والعميل وتختلف من جهة لأخرى
أمين: متابعة دورية لجميع مشروعات العاصمة الإدارية وتخفيض مقدمات الأراضى
البستانى: إعادة تصنيف الشركات غير الجدية التحدى المقبل بالسوق العقارى
خليل: اشتراطات منح الأراضى تضمن جدية المطورين يساعد على دخول شركات جديدة
اعتبر مطورون عقاريون أن التسهيلات التى تقدمها جهات الولاية على الأراضى تعد تطوراً كبيراً فى شكل السوق العقارى، بما يضمن جدية المطورين من أجل الالتزام بالتعاقدات المبرمة معها، وكذلك مع العملاء المتعاقدين على الوحدات المطروحة بالمشروعات المختلفة.
وأشاروا إلى أن شروط الحصول على الأراضى التى تفرضها جهات الولاية، تعد قاسية على المطورين، ولكنها تساهم فى تأكيد جدية المطورين، بما يضمن للعملاء استكمال المشروعات وفق التعاقدات المبرمة، بالإضافة إلى ضمان جهات الولاية لالتزام المطور بتنفيذ المشروع وفق الجدول الزمنى المتفق عليه.
وكانت شركة العاصمة الإدارية الجديدة أعلنت منذ أيام توقيع 12 عقد مع مستثمرين من القطاع الخاص، للحصول على أراضى بمقدم يصل إلى نحو 10 % بمناطق وسط البلد Gov2، وحى المال والأعمال، فى إطار برامجها للتسهيل على المستثمرين.
وقال المهندس فتح الله فوزى رئيس مجلس إدارة شركة مينا لاستشارات التطوير العقارى، إن شروط الحصول على الأراضى من جهات الولاية تختلف من جهة لأخرى، وفقاً لشروط الزامية تضعها على المطور، وتقوم بشكل مستمر بمتابعتها، لضمان استكمال المشروعات وفق الجدول الزمنى المتفق عليه.
وأشار إلى أن صعوبة بعض الاشتراطات تكون فى المقام الأول لصالح العميل، حيث تظهر جدية المطور، من خلال التزامه بتنفيذ المشروع وفق الاشتراطات الموضوعة، لافتاً إلى أن هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة تضع شروطاً متعددة لابد من توافرها فى المطور، من أجل الحصول على قطعة أرض تابعة لها تستطيع من خلالها التأكد من كفاءة المطور وجديته، وسابقة أعماله، وإمكانياته، وهى فى نهاية الأمر تعد شروط صحية للسوق من أجل حماية السوق العقارى من التعثر.
وأضاف أن معظم الشركات الجديدة التى ظهرت فى السوق خلال الفترة الأخيرة، ستواجه فى الفترة المقبلة بعض المشكلات، حيث أنها اعتمدت على حجز الأراضى بمقدمات صغيرة والاعتماد على التدفقات النقدية من العملاء لاستكمال المشروع، موضحاً أن بعض الشركات قامت بذلك بعد الإعلان عن أراضى العاصمة الإدارية الجديدة، ولكنها ستواجه مشكلة فى عدم استكمال المشروعات نظرا لعدم وجود تدفقات نقدية من العملاء.
وأكد فتح الله، أنه فى حالة ظهور حالات تعثر ببعض المشروعات، لن تتأثر السوق العقارية بشكل كبير، خاصة أن نسب المتعثرين فى السوق تعتبر النسب الأقل، فى ظل وجود شركات جادة تعمل فى السوق العقارى منذ فترة طويلة، بالإضافة إلى أن الشركة تقوم بمتابعة مستمرة لجميع المشروعات القائمة بها من أجل ضمان استكمالها وتسليمها فى مواعيدها المقررة.
ولفت إلى أن المشكلة لا تتضمن طرح الأراضى على الشركات بمقدمات صغيرة، وإنما تتضمن أيضاً طرح الشركات للوحدات بمقدمات منخفضة، أو بدون مقدمات من أجل تنشيط السوق وجذب العملاء، مشيراً إلى أن تلك الشركات تواجه مشكلة عدم استكمال المشروعات.
وأشار إلى أن العروض المذكورة تناسب فقط الشركات الكبيرة التى تمتلك الملاءة المالية الجيدة، التى تستطيع الاعتماد عليها بعيداً عن التدفقات النقدية من العملاء، بالإضافة إلى أنها تلجأ لسياسات تمويلية مختلفة تساعدها على استكمال المشروعات.
واعتبر أن الشركات التى لا تمتلك ملاءة مالية لاستكمال المشروعات، ستعانى من عقبات كبيرة فى التسليم، ولن تستطيع تسليم المشروعات فى الأوقات المحددة، خاصة أنه يتم احتساب تكاليف أعمال المبيعات وغيرها والتى تتخطى نسبتها نحو10 %.
من جانبه أكد المهندس محمد البستانى رئيس جمعية مطورى القاهرة الجديدة أن المشكلة لا تتمثل فى دفع مقدمات الأراضى وإنما فى استكمال المشروعات الحالية، وتسليمها للعملاء، موضحاً أن التسهيلات التى تحددها جهات الولاية على الأراضى متعددة ولا تقتصر فقط على تخفيض مقدمات أسعار الأراضى.
وأشار إلى أن الجهات المختلفة تقوم بالتأكد من جدية المطور وسابقة أعماله قبل الموافقة على حصوله على الأراضى، خاصة فى أراضى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وشركة العاصمة الإدارية الجديدة، مستبعداً تخصيص الأراضى دون إستيفاء الشروط المحددة للحصول عليها.
وأضاف البستانى، أن مشكلة تسليم المشروعات، ستظهر نتائجها خلال العامين المقبلين مع بدء تسليم المراحل الأولى من المشروعات، خاصة أن العامين الماضيين شهدا دخول عدد كبير من الشركات، التى لا تمتلك الخبرة الكافية، أو سابقة الأعمال.
واعتبر أن تخفيض مقدم الحصول على الأراضى يعتبر سلاح ذو حدين، كونه يعد تشجيع للشركات على تطوير المشروعات الجديدة، وعلى الجانب الأخر يساهم فى دخول شركات دخيلة على القطاع، تؤدى إلى مشكلات متعددة فى السوق، على غرار المبادرات التى تطرحها شركات التطوير العقارى للعملاء كطرح مشروعات بفترات سداد طويلة حتى 8 سنوات وبدون مقدم، معتبراً أنها تؤدى إلى أزمة تمويلية مع مرور الوقت بسبب تغير تكاليف المشروع.
وقال إن التحدى خلال الفترة المقبلة سيتمثل فى كيفية تنظيم السوق العقارى، وفلترة الشركات التى دخلت خلال الأعوام الماضية بدون خبرات فنية أو ملاءة مالية قوية، خاصة أن زيادة المنافسة جعلت الشركات تلجأ إلى أساليب متعددة فى تسويق المشروعات وعلى رأسها التسهيلات فى السداد.
ويرى عبد العظيم خليل رئيس مجلس إدارة شركة دولمن للتطوير العقارى، أن طرح الأراضى بمقدمات مخفضة، للتسهيل على المستثمرين وتشجيعهم على تطوير المشروعات، يساهم فى الوقت نفسه فى دخول شركات عديدة لا تمتلك الملاءة المالية المطلوبة، أو سابقة الأعمال أو دراسات الجدوى الصحيحة، مشيراً إلى أنها تفتح الباب أمام مشكلات متعددة، إذا لم تستطع الشركات المذكورة استكمال المشروعات وتسليمها للعملاء.
وقال إن الهيئة تشترط توقيع المطور على تعهد باستخدام الأرصدة فى حسابات المساهمين فى تمويل التكلفة الاستثمارية، مع المتابعة المستمرة لمراحل تنفيذ المشروع، وسداد كامل ثمن الأرض خلال 3 سنوات - مدة تنفيذ المشروع-، مشيراً إلى أن جميع الشروط السابقة تستهدف عدم اعتماد المطور على التدفقات النقدية من العملاء، وهو ما يضمن جدية المطور وقدرته على تنفيذ المشروع.
واعتبر أن طرح الأراضى بمقدمات وتسهيلات كبيرة، يساهم فى وجود حدوث أزمة فى السوق العقارى بشكل عام، كونها تفتح الباب أمام دخول كيانات لا تمتلك سابقة الأعمال اللازمة فى السوق، وبدون دراسات الجدوى أو مشروعات سابق الخبرة التى تم تنفيذها، وهو ما سيظهر خلال الفترة المقبلة مع بدء تسليم المراحل الأولى من المشروعات.
من جهته قال اللواء مجدى أمين رئيس القطاع العقارى بشركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية، أن الشركة تقوم بعمل تسهيلات متعددة للمستثمرين، لتشجيعهم على الحصول على أراضى وزيادة حجم التنمية العمرانية القائمة فى الوقت الحالى، مشيراً إلى أن الشركة تطبق إجراءات متعددة لا تسمح للشركات بالتصرف فى الأراضى أو مخالفة الشروط.
وشدد أن الشركة تطبق إجراءات متعددة تمنع الشركات التصرف فى الأراضى، إلا بعد انتهاء المشروع، خاصة أن الشركة لن تسمح بوجود أى مخالفات بأى مشروعات تنفذ فى العاصمة الإدارية الجديدة، ولكنها تقوم بطرح الأراضى بتسهيلات مراعاة لظروف السوق فى الوقت الحالى.
