القاهرة
|
السبت 23 نوفمبر 2024 - 21 جمادى الأولى 1446 هـ
عقارات
بعد تثبيت المجتمعات العمرانية لأسعار الأراضى
المطورون يواجهون صعوبات فى تسعير العقارات خلال عام 2020
أحمد شلبي: ربط التسعير بمعدل التضخم أفضل الحلول
بشير مصطفى: ضمان انخفاض أسعار الأراضى يضمن عدم رفع الأسعار
بهاء حفظ الله: المشروعات القائمة لن تشهد تخفيض فى الأسعار
اعتبر مطورون عقاريون أن العام المقبل 2020 لن يشهد زيادات سعرية كبيرة فى أسعار العقارات، خاصة مع حالة بطء التعاملات التى شهدها السوق فى فترات مختلفة خلال العام الجارى 2019.
وأشاروا إلى أن ربط تسعير الوحدات بمعدل التضخم، يعتبر ابرز الحلول لتفادى حدوث ازمة حقيقية فى السوق بالتزامن مع نية هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة المطور العام الوحيد فى مصر، تثبيت أسعار الأراضى التى تقوم بطرحها على المطورين أو رفعها بنسب تواكب حالة السوق العقاري.
فى البداية قال الدكتور احمد شلبى الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر، أن تسعير الوحدات فى العام المقبل لابد أن يتم وفق أسعار التضخم المقررة خاصة أن رفع الأسعار بشكل عشوائي، سيؤثر بالسلب على السوق ككل، مشيراً إلى أنه حتى الآن لا توجد حالات تعثر واضحة وإنما فلترة واندماجات لكيانات تتم وفق دراسات للسوق.
وأضاف ان التسعير الجزافى سيساهم فى حدوث فجوة حقيقية بين حجم الطلب الحقيقى فى السوق وحجم التعاملات التى تتم على ارض الواقع موضحاً أن حجم التضخم فى السوق المصرى بشكل عام يتراوح بين 8 و 10 % وهو ما يجعل افضل الحلول هو ربط أسعار العقارات خلال العام المقبل بمعدل التضخم بما لا يزيد عن 10 %.
وقال إن الشركات تخطت أزمة تسليم المشروعات التى طرحتها قبل تعويم الجنيه وتكبدت اموالاً طائلة لاستكمال المشروعات بدون المساس بالعملاء، وهو ما يجعلها أمام اختبار جديد يتمثل فى تسعير الوحدات بشكل يتوافق مع حجم استثمارات المشروع، وكذلك حجم التعاملات فى السوق.
وأضاف أنه حتى الآن لم يتوافر فى السوق أى قواعد بيانات عن السوق او حجم التعاملات او حتى الطلب الحقيقى على جميع فئات الدخل والوحدات وهو ما يصعب الامور على الشركات فى التعامل مع تسعير الوحدات او حتى الاقبال على تنفيذ المشروعات الجديدة.
من جانبه أكد المهندس بشير مصطفى رئيس مجلس إدارة شركة فرست جروب للتطوير العقاري، أن الشركات ستحافظ خلال العام الجديد على وجود هوامش ربح منخفضة من أجل تخطى مرحلة الهدوء التى يمر بها السوق، مشيراً إلى أن الزيادات ستكون طفيفة خاصة مطلع العام الجديد.
وقال إن انخفاض أسعار الدولار ومواد البناء لن يؤثر بشكل كبير على عمليات تسعير الوحدات عام 2020، خاصة أنها تعتبر تصحيح للحالة التى مر بها السوق والمطورين خلال الفترة الأخيرة من مشروعات تم تسويقها قبل التعويم وتم تسليمها فعليا خلال العام الجاري.
واعتبر أن أى زيادات فى أسعار العقارات ستكون مدروسة بعناية من المطورين من اجل جذب اكبر نسبة من العملاء للتغلب على ضعف القدرة الشرائية التى أصابت السوق منذ فترة ، وتجلت بشكل كبير خلال العام الجاري، لافتاً إلى أن المطورين قاموا بتسعير الوحدات فى العام الجارى وفق تكاليف المشروعات التى يقومون بتنفيذها بدون أرباح كبيرة كما يتردد.
وأوضح أن الزيادات فى الأسعار لن تتخطى 10 % بشكل متتابع ولكن سيتم تحديدها مع بداية الربع الأول من العام الجديد، لافتاً إلى أن تثبيت الهيئة لأسعار الأراضى فى آخر طرح لها مع انخفاض أسعار الدولار ومواد البناء والفائدة يعطى مؤشرات جيدة للسوق والأسعار بشكل عام خلال العام الجديد 2020.
واستبعد إمكانية اتجاه الشركات لخفض الأسعار للمشروعات الحالية، كونها تم تسويقها بفترات سداد طويلة الأجل وساهمت فى تحميل المطورين أعباء مالية كبيرة مما يؤكد إمكانية رفع الأسعار واستمرار الشركات فى تقديم التسهيلات فى السداد على غرار ما حدث العام الجاري.
وذكر أن استقرار السوق العقارى يحتاج إلى تضافر جميع جهود القطاع من الوزارة والمطورين لإحكام عمليات التسعير، بالإضافة إلى التسهيلات التمويلية التى تقدمها البنوك للعملاء لرفع قدرتهم الشرائية من خلال زيادة فترات التقسيط وتخفيض المقدمات، خاصة أن المطورين لن يستطيعوا تقديم نفس التسهيلات بشكل مستمر فى كل مشروع يتم طرحه.
فى حين يرى المهندس بهاء حفظ الله مدير عام شركة عقار مصر للتطوير العقاري، أن الشركات لن ترفع أسعارها بشكل مبالغ فيه خلال العام المقبل، بالتزامن مع بطء التعاملات فى السوق العام الجاري.
ولفت إلى أن المراحل الأولى من أى مشروع جديد يتم طرحه ستشهد زيادة عن المرحلة التى سبقتها، معتبراً أن الفيصل الوحيد هو استمرار انخفاض الفائدة وأسعار الأراضى ومواد البناء وجميعها عناصر غير مؤكدة الانخفاض مطلع العام المقبل.
ونوه إلى أن المشروعات القائمة لن تشهد تخفيض فى الأسعار كونها تم فعليا القيام بدراسة الجدوى الخاصة بها، ولكن تستطيع الشركات تثبيت أسعار بعض المشروعات الجديدة التى ستنفذها على الرغم من عدم ثبات عناصر عملية التطوير العقارى ككل من أراضى وتكلفة ومواد البناء، موضحاً أن عدم استقرارها يؤثر بالسلب على حسابات المطورين لأنها عناصر متغيرة.
وأشار إلى أن انخفاض أسعار الفائدة يؤثر بشكل ايجابى على قطاع التمويل العقارى ويشجع البنوك والشركات على الدخول فى عملية التطوير العقاري، كونها تساهم فى جذب العملاء إلى القطاع للحصول على الوحدات وتقسيط ثمنها على فترات طويلة.
وقال إن التحدى الأكبر الذى يواجه الشركات بشكل عام هو زيادة القدرة الشرائية لدى العملاء وهو ما اثر بالسلب على القطاع خلال الفترة الأخيرة، بالتزامن مع ارتفاع أسعار الخدمات والمنتجات بشكل عام، مستبعداً أن يكون لدى المطورين أى نية لتحميل العملاء زيادات سعرية جزافية جديدة فى الفترة المقبلة.
وأعلن المهندس وليد عباس معاون وزير الاسكان لشئون هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ، فى وقت سابق عن تشكيل لجنة بالهيئة لدراسة السوق العقارى قبل تسعير الأراضى التى تطرحها الهيئة على المطورين.
وأشار إلى أن القرار جاء إيمانا من الهيئة بضرورة دراسة السوق قبل عمليات الطرح للتسهيل على المستثمرين ولتشجيعهم على تنمية المشروعات العقارية المختلفة، خاصة وان الهيئة تستهدف إتمام اكبر عمليات التنمية العمرانية الممكنة وليس الربح من أراضى الدولة.
وأضاف أن اللجنة مستمرة فى عملها بشكل مستمر من اجل تسعير الأراضى التى تطرحها على المطورين، مدللاً على ذلك بتثبيت الهيئة لأسعار الأراضى خلال الطروحات الأخيرة، بعد إحجام بعض المطورين عن التقدم والحصول على أراضى مخصصة للأنشطة العقارية المختلفة.
وأكد عباس أن الهيئة لجأت إلى تنويع أساليب طرح الأراضى لتلبية رغبات المستثمرين ولتوفير اكبر كمية من الأراضى المرفقة لمنع عمليات التسقيع والسمسرة، التى كانت تتم فى السوق الفترات السابقة، مشيراً إلى أن الهيئة لن تتأخر عن تقديم التسهيلات للمطورين لزيادة حجم أعمالهم فى السوق.
