التأمين «صك أمان» القطاع العقارى لتنمية المشروعات.. و«التعثر» يعوق التوسع بوثائق عدم السداد

وأجمع خبراء التأمين على أن إمكانية تقديم بوليصة تأمين لتكون وسيلة ضمان مقبولة من جهات الإسناد تعادل خطابات الضمان البنكية، بما يُسهم فى تطوير الأنشطة العقارية المختلفة لما ستُحققه من توفير السيولة اللازمة لدى المطورين العقاريين لتنفيذ المشروعات، كما أن توفير وثيقة لتغطية التأخر فى التسليم للمشروعات العقارية ستؤدى إلى حماية حقوق المستهلك والمطور العقارى معاً.

وأكد الخبراء على ضرورة تفعيل هذه الوثائق إجبارياً بالسوق خلال المرحلة القادمة نتيجة لإنخفاض الوعى التأمينى لدى شريحة واسعة من المواطنين، مُشيرين إلى تجنب شركات القطاع للتوسع بوثائق مخاطر عدم السداد بنشاط التمويل العقارى لتفادى تزايد حالات التعثر به.

ومن جانبه قال علاء الزهيري، رئيس الإتحاد المصرى للتأمين، العضو المنتدب لشركة جى أى جى للتأمين - مصر، أن وثيقة التأمين على المشروعات العقارية لهاً أهميتها لحماية حقوق المستهلك والمطور معاً، مضيقاً أنها تُعد الضامن الرئيسى للمواطن للحصول على الوحدة السكنية بالشروط والمواصفات المطلوبة، حيث تتضمن هذه الوثيقة متابعة تنفيذ شركات المقاولات والتطوير العقارى لهذه الوحدات.

وأشار إلى أن الوثيقة تشمل أيضاً تسليم تلك الوحدات وفقاً للمدة الزمنية المتفق عليها بين المستهلك والشركة المعنية بالتنفيذ، موضحاً أن شركة التأمين تكون المعنية باسترداد الأقساط المدفوعة من المواطن عند التأخر فى التسليم أو توقف تنفيذ المشروع لأسباب مغطاة بالوثيقة، مما يدل على أهميتها لحماية المستهلك والمطور العقارى معاً.

وقال الزهيرى أن التأمين العقارى يتطلب تواجد ربط بين شركات التأمين وقرينتها بنشاط التمويل العقارى بتخصيص بعض المنتجات التأمينية لتغطية عدم السداد للقروض الممنوحة بهذا النظام، مما يُعد ضماناً للبنوك والعملاء وتشجيع لهذا القطاع الحيوى على الإزدهار، وما يتبعه من توافر سيولة للحصول على وثائق حريق للوحدات السكنية، دون التطرق إلى قوانين إجبارية مثلما يحدث ببعض الأسواق العربية.

وأوضح الزهيرى أن التأمينات الإجبارية تُسهم فى تزايد محفظة الشركات من الأقساط ولكن ليس لها دور فى زيادة الوعى والثقافة التأمينية لدى العملاء، مؤكداً على أن زيادة الوعى يتطلب الصياغة البسيطة للمنتجات وعدم تواجد تعقيدات بالتغطيات المُقدمة للعملاء.

وأشار إلى أن التأمين على الوحدات السكنية له أهمية كبيرة على مستوى العالم، فهو يعتبر نوع من الأمان سواء على المبانى والممتلكات باهظة الثمن وأيضا على أبسط الممتلكات لدى الفرد بالإضافة الى حماية الإقتصاد القومي، كما أن إرتفاع متوسط تكلفة التأمين على الوحدات السكنية عالمياً يوضح مدى زيادة إقبال الملاك على وثيقة تأمين الوحدات السكنية خاصة فى ضوء الإتجاه نحو تغير المناخ وتزايد خسائر الأخطار الطبيعية، بالإضافة إلى توافر الوعى لدى العملاء فى الأسواق الخارجية بأهمية هذا التأمين ، كما أن الأسواق العالمية تهتم بالوسائل التكنولوجية المختلفة التى يمكن أن تزيد من تسويق هذه التغطية مع تسهيل إجراءات الإصدار والتعويض.

وتابع “فى مصر وبالرغم من توافر وثائق تأمينية خاصة بحماية الأسرة وتحديدًا التأمين على المنزل أو الوحدة السكنية، إلا أن نسبة الإقبال على هذه الوثيقة ضعيفة، فهناك من يرى أنها مناسبة والبعض الآخر يرى أنها ذات تكلفة عالية، الموضوع فى النهاية يتعلق بالقدرة الشرائية، وهذه المشكلة أكبر من مشكلة الوعى الذى يمكن حلها فى الحملات الإعلانية”.

وأضاف أنه فى ضوء تزايد الإهتمام بهذه الوثيقة، يوصى الاتحاد المصرى للتأمين بضرورة زيادة تركيز شركات التأمين على أسلوب تسويق مثل هذه الوثائق و تنمية الوعى بأهميتها لدى العملاء، بجانب الإتجاه نحو التطبيقات التكنولوجية الحديثة التى يمكن أن تُوفر ما نسبته 50% من التكلفة الاعتيادية لهذه التغطية، بالإضافة إلى قيام شركات التأمين المصرية بإدراج هذه التغطية ضمن استراتيجيتها لتطبيق التأمين المستدام وتطوير وتوسيع نطاق إدارة المخاطر بهدف مواجهة الأخطار البيئية المتوقعة مثل تغير المناخ.

ومن ناحيته أوضح أحمد عارفين، العضو المنتدب للشركة المصرية للتأمين التكافلى “ممتلكات”، إيجابية مقترح إمكانية تقديم بوليصة تأمين لتكون وسيلة ضمان مقبولة من جهات الإسناد تعادل خطابات الضمان البنكية، موضحاً أن هذه الأنواع من بوالص التأمين منتشرة فى كافة الأسواق التأمينية بالخارج الإ أنها لم تصدر فى مصر لعدم تفعيلها حتى الآن.

وأشار إلى أن عدم تفعيل هذه البوليصة بالسوق المصرية نتج عن عدم قبول القطاع المصرفى من أصحاب المشروعات لهذه البوليصة للحصول على القروض، مُشيراً إلى أن وثائق التأمين الهندسى توفر تغطية تأخر تسليم المشروعات المؤمن عليها، ولكنها ليست فعالة بالشكل المطلوب بالسوق المصرية خلال المرحلة الراهنة نتيجة لعدم مطالبة أغلبية المستثمرين العقاريين بها خلال الأونة الأخيرة نظراً لمساهمتها فى التكلفة الواقعة على عاتقهم.

وتابع عارفين، أن طرح هذه البوليصة بديلة عن خطابات الضمان البنكية ستٌسهم فى توفير السيولة اللازمة لدى المطورين العقاريين لتنفيذ المشروعات، حيث أن خطابات الضمان تتطلب حجز بعض الأموال بنسبة من قيمتها، مما يُسهم فى إرتفاع تكلفتها على المطورين، مطالباً شركات التأمين وأصحاب المشروعات بالتنسيق معاً لتوعية المستهلك بأهمية التأمين على المشروعات العقارية والوحدات السكنية.

وأضاف عارفين أنه يجب تفعيل وثيقة ضمان الاستثمار العقارى لتغطية التأخر فى تسليم الوحدات السكنية للعملاء إجبارياً خلال الفترة القادمة، بما يُسهم فى توفير الحماية الكافية لتلك الاستثمارات، موضحاً أن أغلبية الأسواق الأجنبية تضم تغطية المسئولية المهنية للمهندس الاستشارى بقائمة التغطيات المُفعلة إجبارياً بها لحماية المواطنين من الأخطاء المهنية التى يقع فيها.

ولفت عارفين إلى أن قطاع التأمين قد قام خلال السنوات الماضية بتغطية تأخر تسليم المشروعات بقطاعى الكهرباء والطاقة، بما يؤكد قدرته على توفير تلك التغطيات لبقية الأنشطة الإقتصادية المختلفة وعلى رأسها قطاع العقارات والذى نجح فى جذب استثمارات بمليارات الجنيهات خلال السنوات الماضية.

وقال عبدالرؤوف قطب، العضو المنتدب السابق بشركة بيت التأمين المصرى السعودي، أن التأمين على الوحدات العقارية لم يصل إلى الصورة المطلوبة بالسوق المصرية نتيجة لإنخفاض الوعى التأمينى لدى شريحة واسعة من المواطنين المالكين لتلك الوحدات، مؤكداً على أن التأمين على هذه الوحدات لا يتم إلا خلال فترة التشييد بتغطيات أخطار المقاولين والتأمين الهندسى لإلزامية ذلك على شركات المقاولات.

وأضاف أن ذلك دفع الجهات الرقابية والتنظيمية بالسوق لإعداد دراسة حول تطبيق التأمين الإجبارى على تلك الوحدات السكنية، مؤكداً على ضرورة التواصل مع وزارتى الإسكان والمالية بإعتبارهما الكيانات المعنية بهذه الوثيقة، لمسئولية الأولى عن الوحدات السكنية، بجانب إمكانية التواصل مع وزارة المالية لتصبح المعنية بتحصيل الأقساط.

وتابع قطب، أنه يجب تفعيل هذه الوثيقة إجبارياً بما سيؤدى إلى مضاعفة حجم أعمال شركات التأمين سنوياً، مؤكداً أن تلك الوثائق الإجبارية تُعد أبرز فرص القطاع الواجب استغلالها من قبل شركاتها لتعظيم المبالغ المؤمن عليها، مؤكداً أن القطاع يستعد خلال المرحلة الراهنة لتغطية كافة المشروعات والاستثمارات العقارية بالمدن الجديدة، وكذلك المشروعات اللوجيستية الجارى إقامتها على محور قناة السويس.

وحول مقترح طرح وثيقة تأمين على المشروعات العقارية التى ينفذها المستثمرون لحماية حقوق المواطنين الحاجزين بالمشروعات، أوضح قطب أن هذه الوثيقة تتوقف على عدة عوامل تحدد مدى نجاح تفعيلها بالسوق المصرية خلال الفترة القادمة والمعنية بتغطية مخاطر عدم التسليم فى الموعد المحدد بعقود المشترين أو بجودة أقل من المشترطة فى التنفيذ.

وأوضح قطب أن هذه العوامل تتمثل فى تحديد شروط وتغطية تلك الوثيقة وفقاً لرؤى قطاعى التأمين والعقارات عقب عقد إجتماع وحوار مشترك بينهما للتواصل إلى الصياغة الدقيقة للوثيقة، مشيراً إلى أن ذلك سيُسهم فى تحقيق الهدف المنشود من تلك الوثيقة والذى يتمثل فى الحفاظ على الاستثمارات العقارية بجانب حماية حقوق المواطنين الحاجزين بالمشروعات القائمة على تلك الاستثمارات.

وقال وليد سيد مصطفى، نائب رئيس لجنة تأمينات الحريق بالإتحاد المصرى للتأمين، أن قطاع التأمين سيشهد نمواً خلال الفترة القادمة نتيجة لتوجه الدولة للعديد من مشروعات البنية التحتية سواء بالقطاع العقارى مُمثلة فى المشروعات الإنشائية بالمدن الجديدة، أو مشروعات النقل والطرق، حيث أن تلك المشروعات تتطلب كافة تغطيات وثائق التأمين الهندسى واخطار المقاولين.

وأضاف وليد أن هذه المشروعات ستُسهم أيضاً فى إنتعاشة بفروع الحريق وتأمينات الممتلكات عقب الإنتهاء من تنفيذها، مطالباً شركات المقاولات والمطورين العقارين والمواطنين بتغطية مشروعاتها عقب التنفيذ لتفادى حجم الخسائر الواقعة على عاتقها.

وأشار وليد أنه يتم دراسة إعداد وثيقة تأمين إجبارية على الوحدات السكنية، لتغطية أخطار الحريق والانفجار الناتج عن الغاز المستخدم فى الأغراض المنزلية، بجانب الزلازل بحد أقصى 20% من المبالغ التأمينية للمباني.

وأضاف أن الوثيقة تتضمن أيضاً تغطية الوفاة والعجز الكلى المستديم للمؤمن عليه الحائز على الوحدة أو أحد أفراد أسرته المقيمين معه فى الوحدة المؤمن عليها والناتجة عن تحقق أحد الأخطار المغطاة بحد أقصى 10 ألاف جنيه شريطة وقوع الحادث داخل المبنى المؤمن عليه وعلى ألا يتعدى التزام شركات التأمين الحد الأقصى لمبلغ تأمين الوحدة.

وتابع وليد، أن الدراسة تضمنت تحديد مبالغ التأمين على الوحدات السكنية بمعدل يتراوح بين 50 – 100 ألف جنيه وذلك حسب المناطق، بالإضافة 10 ألاف جنيه لتغطيات الوفاة والعجز الكلى المستديم، موضحاً أن العقبة الرئيسية فى تفعيل هذه الوثيقة تتمثل فى التمويل اللازم لسداد الأقساط المستحقة لها، والتى يجب مناقشتها بوزارتى المالية والاسكان للمساهمة فى تحقيق ذلك.

وأكد عصام منصور، مساعد رئيس مجلس إدارة مصر للتأمين لشئون المناطق ، رئيس لجنة تأمينات الحريق بالإتحاد المصرى للتأمين، أن شركات التأمين تتخوف من التوسع بوثائق مخاطر عدم السداد الخاصة بالتمويل العقارى لكثرة حالات التعثر بها، مما يدفعها لتحمل مبالغ باهظة لتغطيتها.

وأضاف أن أبرز وسائل الضمان الواجب توافرها لشركات التأمين عدم السماح للمستهلك ببيع وحدته السكنية إلا عقب سداد كافة أقساطه التأمينية أسوة بما يحدث بنشاط التمويل العقاري، مما يُسهم فى تشجيع شركات التأمين للتوسع بهذه الوثائق خلال المرحلة القادمة.

وتابع أن تفعيل وثيقة التأمين على الوحدات السكنية إجبارياً يتطلب توفير قانون لذلك مما يصعب تحقيق ذلك خلال الفترة الراهنة والتى تمر بعدة متطلبات تشريعية، مُشيراً إلى أن شركات التأمين تطرح منتج تأمينى تحت مسمى وثيقة “حماية الأسرة” لتغطية المسكن ومحتوياته، ولكنها تفتقد للترويج وإقبال العملاء عليها.