القاهرة
|
السبت 23 نوفمبر 2024 - 21 جمادى الأولى 1446 هـ
عقارات
بعد إعادة تخطيط الساحل الشمالى الغربى
3 قرارات جديدة تعيد رسم خريطة أراضى الساحل الشمالى والعلمين الجديدة
نقل مارينا لولاية العلمين الجديدة وتبعية هيئة التنمية السياحية لوزارة الإسكان
إيداع 30% من قيمة المشروعات فى حساب بنكى
مطورون: تستهدف تحقيق مفهوم التنمية الشاملة.. وتطوير المنطقة بشكل يواكب خريطة السياحة العالمية
توقعات باتجاه بوصلة الاستثمار السياحى إلى العين السخنة ورأس سدر
حمدى: قرار إيجابى يساهم فى ضمان تطوير المنطقة وفق مخطط الحكومة
الفقى: العلمين الجديدة المستفيد الأكبر من نسب الإشغالات
البستانى: إعادة تخطيط المنطقة يؤكد أهميتها لدى الحكومة
الدسوقى: نتائج تطوير الساحل الشمالى ستظهر قريباً
فى خطوة جديدة لإعادة تخطيط وتطوير منطقة الساحل الشمالى الغربى، وجه الرئيس عبد الفتاح السيسى رئيس الجمهورية بضم مجتمع مدينة مارينا إلى نطاق مدينة العلمين الجديدة، فى إطار المخطط التنفيذى لتنمية القطاع الشمالى الغربى للجمهورية امتداداً من مدينة الإسكندرية وحتى مدينة السلوم غرباً وهو المخطط الذى يهدف لإقامة سلسلة مجتمعات عمرانية وزراعية وصناعية وسياحية ضخمة من خلال إنشاء عدة مشروعات تنموية عملاقة.
وقالت مصادر مطلعة أن مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، سيناقش وضع ضوابط وآليات تلتزم بها الشركات المالكة لقرى سياحية بالساحل قبل بيع وحداتها للمشترين، من خلال تفعيل قرار قديم يتضمن أن يكون لكل شركة رصيد فى البنوك فى حدود ٣٠% من قيمة الأرض كملاءة مالية قبل الشروع فى البيع، للتأكد من وجود ملاءة مالية تثبت جدية المطور.
كما وافق مجلس الوزراء على مشروع قرار رئيس الجمهورية بنقل تبعية الهيئة العامة للتنمية السياحية من وزارة السياحة والآثار إلى وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، وذلك تنفيذاً لتوجيهات الرئيس عبد الفتاح السيسى، رئيس الجمهورية فى هذا الشأن، بهدف توحيد جهة الولاية، وتحقيق التنمية المتكاملة.
وأعلنت وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية منذ أيام انتهاء 30 شركة عقارية تمتلك أراضى بمنطقة الساحل الشمالى الغربى، من تقنين أوضاعها طبقاً للمخطط الجديد للمنطقة، من أصل 110 شركة تقدمت لتقنين أوضاعها للجنة تقنين الأراضى.
واعتبر مطورون أن القرارات الثلاثة تعتبر استكمال للقرار الذى أصدره الرئيس عبد الفتاح السيسى منذ شهور بنقل ولاية منطقة الساحل الشمالى الغربى لولاية هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وإعادة تخطيط المنطقة بشكل عام.
وأشاروا إلى أن القرارات المذكورة ستعيد رسم خريطة الساحل الشمالى الغربى، بالإضافة إلى اتجاه الحكومة إلى تشديد إجراءات الحصول على الأراضى وتطويرها بالمنطقة من أجل ضمان تنفيذ المشروعات فى مواعيدها المحددة.
وقال اسر حمدى رئيس مجلس إدارة شركة الشرقيون للتنمية العمرانية، أن القرارات الأخيرة، تعتبر لاحقة لقرار إعادة تخطيط منطقة الساحل الشمالى الغربى، ونقل ولايته إلى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.
وأشار إلى أن القرارات تستهدف زيادة الاهتمام بمجتمع مارينا الذى لم يحظى بفرص جيدة للتطوير خلال الفترة السابقة، بالإضافة إلى أن نقل تبعيتها إلى العلمين الجديد سيمنحها فرصة جيدة للتطوير وفق مخطط تنفيذ مدينة العلمين الجديدة.
ولفت إلى ضرورة تطوير المنطقة بشكل عام من أجل مواكبة المخطط الجديد الذى تم تدشينه لمنطقة الساحل الشمالى الغربى، بالتزامن مع قرب افتتاح المرحلة الأولى من مدينة العلمين الجديدة، موضحاً أن مارينا تعتبر جزء أصيل منها بحكم قربها منها وإمكانية تطويرها بشكل يساهم فى تعظيم الاستفادة منها.
وأضاف أن نقل تبعيتها إلى العلمين الجديدة سيرفع معدلات الاهتمام بها، وهو ما يعتبر فى صالح الملاك فى النهاية؛ خاصة أنها كانت منفذة بتخطيط معين ولهدف وشريحة معينة، وتم تغييرها وأصبحت هناك مشكلات بين اتحاد الشاغلين والملاك والإدارة.
واعتبر أن نقل تبعيتها إلى العلمين الجديدة سيساهم فى إنهاء المشكلات الخاصة بالصيانة والملاك، مما يضفى إليها قيمة مضافة تساعد على تعظيم الاستفادة منها، مع إمكانية استفادتها من الخدمات التى سيتم تقديمها فى العلمين الجديدة.
ولفت إلى أنها تمثل إضافة كبيرة إلى العلمين الجديدة، كونها مجتمع قائم على أرض الواقع مما سيساهم فى زيادة نسب الإشغال بالعلمين الجديدة وعدم اقتصارها على فصل الصيف فقط واستمرار عملها طول شهور السنة.
وأشار إلى أن القرار تم دراسته بعناية والدليل على ذلك عدم تضمنه باقى القرى السياحية، مثل «مراقيا» و«ارابيلا»، ويستهدف زيادة رقعة العلمين الجديدة بأقرب مجتمع عمرانى مجاور لها.
وأكد حمدى، عن قرار إيداع الشركات 30% من قيمة الأرض أو المشروع فى حساب بنكى للمطور، يستهدف التأكد من جدية المطور؛ خاصة أن الفترة الأخيرة شهدت ظهور بعض حالات التعثر الفردية التى ساهمت فى وجود مشكلات بين العملاء والشركات.
وأشار إلى أن الفترة المقبلة ستشهد اتجاه الشركات إلى مناطق ساحلية جديدة كالعين السخنة ورأس سدر وغيرها، لتعويض فترات التباطؤ التى يشهدها الاستثمار فى الساحل الشمالي؛ خاصة بعد قرار إعادة تخطيط المنطقة.
من جانبه أكد المهندس عمرو الفقى مدير تطوير الأعمال بشركة أيفورى للتطوير العقارى، أن قرار إيداع 30% من قيمة الأرض أو المشروع فى حساب بنكى للمطور، يعتبر قرار جيد ويساهم فى طمأنة العملاء على أموالهم من بداية حجز المشروع وحتى تسليمه.
وأوضح أنه كان من الممكن زيادة النسبة المودعة فى الحساب كما يحدث فى جميع دول العالم، فالولايات المتحدة الأمريكية، تفرض إيداع 100% من تكلفة التنفيذ فى حساب بنكى، وكندا بنحو 70% من تكلفة التنفيذ، مشيراً إلى أن نظام الاستثمار العقارى فى مصر لن يقبل القرار كونه لا يسير على خطى أنظمة الاستثمار العالمى.
وأشار إلى أن دول العالم تحرص على تطبيق القرار من أجل ضمان تنفيذ المشروع وتسليمه للعملاء، ولكن من خلال مشاركة البنوك ومؤسسات التمويل فى تمويل المشروعات والعملاء، فى حين أن السوق فى مصر يقوم المطور بالتنفيذ والتطوير والتمويل والعملية ككل مما يثر بالسلب على القدرات المالية للشركات.
وأوضح أنه لابد من مشاركة البنوك فى الاستثمار العقارى بالتمويل من خلال تدشين دراسات جدوى للمشروعات والاتفاق على التمويل على مراحل معينة مرتبطة بحجم الانجازات التى تتم فى المشروع، مع إصدار خطابات ضمان للشركة من أجل تسويق المشروع.
وأشار إلى انه تتضمن أيضاً تمويل العملاء من خلال التعاقد مع البنوك على الوحدات وتقسيط ثمن الوحدة، من أجل حصول البنك على الوحدة كضمان للتمويل الذى يقدمه للعميل، وتدار الدولة الرأسمالية بشكل جيد بدون وجود تعثر أو تأخير.
وعن قرار نقل تبعية مارينا للعلمين الجديدة أكد الفقى أن القرار طبيعى بناء على ما تم فى الفترات السابقة، من قرارات إعادة تخطيط المنطقة ونقل ولايتها إلى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.
وأشار إلى أن القرار ايجابى ويستلزم بيان الفرص المتاحة لتطوير مارينا لتواكب المشروعات التى تم تنفيذها فى العلمين الجديدة، معتبرا أن الدولة ستضيف قيمة هائلة لمجتمع مارينا من خلال التدخل وتنفيذ مشروعات تطوير تكون فى المقام الأول لصالح الملاك.
وأوضح أن الدولة أثبتت خلال الفترة السابقة أنها المطور الأول لأى مدينة أو مشروع أو مجتمع، مما سيساهم فى رفع قيمة الوحدات فى مارينا بشكل كبير فور بدء تطوير المنطقة بالتزامن مع افتتاح المرحلة الأولى من العلمين الجديدة.
واعتبر أن القرار سيفيد مارينا والعلمين الجديدة وسيساهم فى رفع نسب الإشغال فيها طوال شهور السنة وليس فى فصل الصيف فقط، مشدداً على ضرورة بيان فرص التطوير التى ستحظى بها المنطقة من أجل بدء تنفيذها فور إصدارها.
ويرى المهندس محمد البستانى نائب رئيس شعبة الاستثمار العقارى بالاتحاد العام للغرف التجارية، أن التنفيذ يعتبر الفيصل الوحيد بين الشركات، ويعتبر السبب الأول للقرارات الحكومية التى شهدتها منطقة الساحل الشمالى بداية من إعادة تخطيط المنطقة لتعظيم الاستفادة منها.
ولفت إلى أن تنظيم السوق السياحى سيؤثر بالإيجاب على الشركات والعملاء؛ خاصة أن السوق شهد خلال الفترة الأخيرة دخول عدد كبير من الشركات الحديثة أو غير الجادة وهو ما أثر بالسلب على السوق العقارى، موضحاً أن وجود المنافسة بين عدد من الشركات سيكون فى مصلحة العميل من الدرجة الأولى.
وقال إن سوق الاستثمار السياحى تأثر بشكل كبير خلال الفترة الأخيرة بسبب ارتفاع الأسعار والقرارات الاقتصادية المتعددة، معتبراً انه على الرغم من احتياج السوق للوحدات السياحية إلا انه تأثر بارتفاع الأسعار خلال النصف الأول من العام الماضى وسيظهر بشكل اكبر خلال الموسم الصيفى المقبل مع بدء الشركات تشغيل المراحل التى تم الانتهاء منها.
ويرى احمد سمير الدسوقى رئيس مجلس إدارة شركة نايس هوم للتسويق العقارى وإدارة المشروعات، أن القرارات تستهدف اختيار شركات تطوير عقارى ذات خبرة وسابقة أعمال، مما يضمن تنفيذ المشروعات فى المواعيد المقررة.
وأشار إلى أن المشروعات السياحية تختلف عن المشروعات السكنية التى يتم تنفيذها فى القاهرة الكبرى، كونها مشروعات موسمية ترفيهية لا تستخدم طوال العام، مشدداً أن الفترة المقبلة ستشهد تعميم للقرارات المذكورة لتطوير السوق العقارى بما يضمن عدم وجود تعثر أو مشكلات بين الشركات والعملاء.
واعتبر أن سوق الاستثمار السياحى تأثر بشكل كبير خلال الفترات السابقة منذ بداية أزمة كورونا، ويتطلب جهود هائلة لتنظيمه بالتزامن مع عودة العمل فى المشروعات السياحية؛ خاصة فى المناطق الشمالية بجوار مدينة العلمين الجديدة، موضحاً أن اهتمام الدولة بها جعلها تحتفظ بالمشروعات المحورية داخل المدينة للحفاظ على تنفيذها وفق المخطط الموضوع لها.
وقال إنها ستحافظ خلال الفترة المقبلة على طرح المشروعات على الشركات ذات الخبرات الفنية الجيدة من أجل ضمان تنفيذ مخطط تطوير الساحل الشمالى الذى تم إقراره منذ شهور، بالإضافة إلى العمل على تدشين تسهيلات مختلفة كشكل من أشكال الدعم ولكن بعد الاعتماد على شركات ذات ضمانات حقيقية لتنفيذ المشروعات.
وأكد أن المنطقة ستشهد بعد القرارات المذكورة حالة من التطوير بما يضمن الاستفادة من المنطقة بشكل مستمر طوال العام وليس خلال فترة الصيف فقط، موضحاً أن المنطقة ستعطى إضافة قوية للسوق العقارى المصرى، كونها تحقق عائد تنموى هائل سيظهر مع بداية تنفيذ المشروعات.
واعتبر أن فرض شروط مالية على الشركات يساهم فى التأكد من جدية المطورين، وتتضمن خبرات فنية معينة وملاءة مالية يستطيع من خلالها استكمال المشروع وتنفيذه بالكامل، مشدداً أنها تكون فى صالح العميل فى النهاية.
وأضاف أن الشركات التى قامت بتقنين أوضاعها خلال الفترة الأخيرة ستواجه مشكلات تمويلية حال تطبيق قرار إيداع 30% من قيمة تكلفة التنفيذ فى حساب بنكي؛ خاصة أن معظم الشركات لا زالت فى مرحلة سداد أقساط التقنين ولم تطرح مشروعاتها للبيع.
ويرى بهاء حفظ الله مدير عام شركة عقار مصر للتطوير العقارى، أن القرارات تستهدف التأكيد على تنفيذ المشروعات فى وقت معين بدون تأخير أو تعطيل، من أجل الالتزام بمواعيد تسليم العملاء.
وأشار إلى أن معظم القرارات على الرغم من كونها تختص منطقة الساحل الشمالى إلا أنها توضح اهتمام الدولة بضرورة الانتهاء من المشروعات خلال 3 – 4 سنوات، وهو ما يعتبر تطور كبير فى السوق الذى يحتاج إلى تنظيم فعلى مع زيادة عدد الشركات والمشروعات المنفذة.
وأكد أن القطاع العقارى سيشهد خلال الفترة المقبلة حالة من الفلترة وإعادة التنظيم مع بدء تسليم المشروعات؛ خاصة أن المنافسة جعلت الشركات تتجه إلى العروض والتسهيلات لجذب العملاء والتغلب على المنافسة التى ارتفعت بشكل كبير خلال العامين الماضيين.
وأشار إلى أن إعادة تخطيط منطقة الساحل الشمالى وضم مارينا إلى العلمين الجديدة سيساهم فى تطوير السوق السياحى من خلال العمل على تنفيذ المشروعات كميزة تنافسية بدلاً من العروض الترويجية التى تقوم الشركات بتدشينها لجذب العملاء؛ خاصة أن افتتاح المرحلة الأولى من العلمين الجديدة سيلقى الضوء على المنطقة بشكل كبير.
ولفت إلى أن تطوير المنطقة بالكامل يضع مصر على خريطة السياحة العالمية، من خلال تطوير المنطقة بالكامل وتحقيق مفهوم التنمية الشاملة الذى تم وضع المخطط الخاص بالمنطقة لتحقيقه، بالإضافة إلى أن اهتمام الحكومة بالمنطقة يعتبر شىء ايجابى يوحى بأهميتها.
واعتبر أن الملاءة المالية لأى شركة هى الملاذ الوحيد فى ظل الظروف الراهنة للسوق، وهو ما يفرق بين شركة وأخرى، مشدداً على ضرورة دراسة الشركات لجدوى المشروعات بشكل جيد لحمايتها من التعرض إلى أزمات مالية عند تنفيذ المشروع.
وأوضح أن زيادة مدينة العلمين الجديد كمجتمع سياحى بوجود مارينا، سيساهم فى تحقيق التكامل فيما بينهما؛ خاصة فيما يخص نسب الإشغال للمنطقتين طوال السنة، وهو ما تسعى الحكومة لتحقيقه من القرارات المذكورة، مضيفاً أن الشركات اجتهدت خلال الفترة الأخيرة فى توفيق أوضاعها بعد نقل ولاية المنطقة إلى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة من أجل بدء طرح وتنفيذ المشروعات.
ولفت إلى أن القرارات الخاصة بالساحل الشمالى ستوجه بوصلة الاستثمارات السياحية إلى مناطق أخرى كالعين السخنة والجلالة ورأس سدر، وهو ما يتوافق مع خطة الدولة لتنمية أكبر كم من المجتمعات العمرانية والسياحية فى مختلف أنحاء الجمهورية.
