القاهرة
|
الجمعة 22 نوفمبر 2024 - 20 جمادى الأولى 1446 هـ
بنوك
البنك المركزي يعلن الإجراءات والقواعد التنفيذية لمبادرة التمويل العقاري
أطلق البنك المركزي المصري مبادرة للتمويل العقاري بتيسيرات تتضمن تخصيص مبلغ 100 مليار جنيه من خلال البنوك أو شركات التمويل العقاري لتمويل شراء الوحدات السكنية لمحدودي ومتوسطي الدخل بسعر عائد متناقص 3% لمدة تصل إلى 30 عاماً.
ويأتى ذلك تنفيذاً لتوجيهات الرئيس عبد الفتاح السيسي رئيس الجمهورية بإتاحة الفرصة للمواطنين من محدودي ومتوسطي الدخل للحصول على سكن ملائم بأسعار مدعمة وعلى فترات زمنية طويلة الاجل.
وقرر مجلس إدارة البنك المركزي، إصدار المبادرة وفقا للشروط الأتية:
1- يتم توفير التمويل العقاري اللازم للعملاء الذين تنطبق عليهم شروط المبادرة من خلال البنوك أو شركات التمويل العقاري بسعر عائد 3% "يحسب على أساس متناقص" لمدة حدها الأقصى 30 سنة.
2- السماح لشركات إعادة التمويل العقاري بالمشاركة في المبادرة وذلك بإعادة تمويل محافظ شركات التمويل العقاري التي تنطبق عليها شروط المبادرة.
3- يتم التعويض عن فارق سعر العائد على أساس: سعر الائتمان والخصم + 3% - 3% "تحسب على أساس متناقص" .
4- لا تقل قيمة تعويض البنوك عن فارق سعر العائد عن 5% في جميع الأحوال.
5- لا يجوز تغيير سعر العائد المطبق على العملاء بعد المنح وطوال مدة القرض.
6- تنطبق هذه المبادرة على المستفيدين الحاليين من مبادرة التمويل العقاري لمتوسطي الدخل الصادرة في ديسمبر 2019 بسعر عائد 8% "يحسب على أساس متناقص"، في حالة استيفائهم شروط المبادرة الجديدة محل هذا القرار وذلك من تاريخ العمل بها.
7- تنطبق المبادرة على محدودي الدخل الذين يتم تحديد قيمة الدخل والوحدات الخاصة بهم من خلال صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، بحيث يبغ الحد الأقصى لصافي الدخل الشهري حالياً 4.5 ألف جنيه للفرد الأعزب و6 آلاف جنيه للأسرة، وتبلغ قيمة الوحدة حالياً 350 ألف جنيه مصري، ويتم دفع 10% دفعة مقدمة.
وبالنسبة لمتوسطي الدخل المستفيدين من المبادرة فيبلغ الحد الأقصى لصافي الدخل الشهري 10 آلاف جنيه للفرد الأعزب و14 ألف جنيه للأسرة، ويتم دفع 15% دفعة مقدمة كحد أدنى من إجمالي قيمة الوحدة التي يصل سعرها حتى 1.1 مليون جنيه كحد أقصى، أما بالنسبة للوحدات التي يزيد سعرها عن 1.1 مليون جنيه وحتى 1.4 مليون جنيه فيتم دفع 20% دفعة مقدمة كحد أدنى من إجمالي قيمة الوحدة.
8- قبول تمويل أصحاب المهن الحرة مع ضرورة استخدام أسلوب التقييم الرقمي بإعطاء درجات لعناصر التقييم على سبيل المثال لا الحصر: مستوى الدخل ومدى استقراره، السمعة، السن، مع إمكانية الاستناد إلى بعض المعايير الإضافية مثل وجود نمط استهلاكي يمكن إثباته مع معرفة مدى انتظام العميل به من خلال "فاتورة الكهرباء، التليفون المحمول، خط التليفون الأرضي، أقساط سلع استهلاكية إن وجدت"، بالإضافة إلى عدد سنوات ممارسة المهن الحرة، والأعباء الاجتماعية "مثال: إعالة الأبناء، الأب والأم،.." وفقا لما سيرد تفصيلا بالمذكرة التفصيلية.
9- إمكانية تطبيق القسط المتزايد طوال مدة التمويل.
الإجراءات والقواعد التنفيذية
العملاء المستفيدين من المبادرة:
أ- أن يكون مصري الجنسية.
ب - يحق للعميل / الأسرة "شاملة الأولاد القصر" الاستفادة من المبادرة لوحدة سكنية واحدة فقط وبشرط عدم استفادة العميل من مبادرات التمويل العقاري السابقة، بغض النظر عن أي قروض عقارية حصل عليها العميل خارج إطار مبادرات التمويل العقاري.
ج - ألا يتعدى عمر العميل سن المعاش "المقرر بقانون التأمينات الاجتماعية والمعاشات الصادر بالقانون رقم 148 لسنة 2019" في نهاية عمر القرض، وبالنسبة لأصحاب المعاشات والمستفيدين من المعاشات - بغض النظر عن سن العميل يمكنهم الاستفادة من المبادرة بشرط سداد 40% بحد أدنى من قيمة الوحدة كدفعة مقدمة ،وبحيث لا يتعدى عمر العميل في نهاية القرض 75 سنة، مع تحويل المعاش إلى الجهة الممولة.
د - يتم استثناء المصابين وأسر الشهداء من أفراد الجيش والشرطة "الأقارب حتى الدرجة الثانية" المتقدمين لحجز وحدات سكنية من تطبيق شرط الحد الأقصى للدخل، وذلك بالنسبة للملفات الواردة من صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري.
ه - بالنسبة للعملاء المستفيدين الحاليين من مبادرة التمويل العقاري لمتوسطي الدخل الصادرة في ديسمبر 2019 وتعديلاتها والذين تنطبق عليهم شروط المبادرة الجديدة يمكن تعديل سعر العائد المطبق ليصبح 3% متناقص منذ تاريخ طلب العميل وكذا تعديل مدة القرض -وفقا لرغبته لتصل إلى 30 عام بحد أقصى.
شروط الوحدة محل التمويل:
أ- أن تكون بغرض السكن الدائم وليست للإسكان السياحي أو الموسمي.
ب- أن تكون الوحدة كاملة التشطيب وجاهزة للسكن.
إجراءات وشروط التمويل:
أ- يغطى التعويض عن فارق سعر العائد ما يأتي:
- عمولة أعلى رصيد مدین.
- العوائد والعمولات الأخرى.
- مصروفات التقييم والرهن وأي مصروفات أخرى "مثال: التأمين والتسجيل".
على أن تطبق مصروفات الضرائب والدمغات وفقا للقوانين السارية.
ب- يشمل التمويل قيمة وديعة الصيانة وبحد أقصى نسبة 10% من سعر الوحدة.
ج- يتم تطبيق مصروفات إدارية بواقع 0.5% بالنسبة لمحدودي الدخل، و1% بالنسبة لمتوسطي الدخل، على أن يتم تقسيطها على فترة عمر القرض بنفس سعر عائد المبادرة.
د- الالتزام بضوابط منح الائتمان الصادرة عن البنك المركزي المصري، ذلك مع مراعاة ما يلي كحد أدنى:
- إجراء استعلام عن العملاء من خلال الشركة المصرية للاستعلام الائتماني، وإدارة تجميع مخاطر الائتمان بالبنك المركزي للوقوف على سابقة التعاملات مع القطاع المصرفي، بالإضافة إلى التأكيد على عدم تكرار حصول العميل على تمويل في إطار مبادرات البنك المركزي للتمويل العقاري.
- توفير نظام لتقييم وتحليل الجدارة الائتمانية للعملاء، وذلك استنادا إلى ما يأتي:
1- المعايير الاسترشادية لتطوير نظم تقييم العملاء رقمية – مرفق 2.
2- الإجراءات الخاصة بقبول وتقييم العملاء - مرفق 3.
- الحصول على أي من الضمانات المنصوص عليها بالمادة "2" من اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري الصادر بالقانون رقم 148 لسنة 2001 بما يتضمن ما يلي:
1- رهن عقاري من الدرجة الأولى أو قيد الضمان بالإيداع أخذا بعين الاعتبار قرار وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقم "100" لسنة 2014.
2- عن التخصيص بصفة مؤقتة طوال فترة التمويل أخذا بعين الاعتبار قرار وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقم (146) لسنة 2021.
3- في جميع الأحوال يجوز للممول قبول ما يراه مناسبة من الضمانات الأخرى بمراعاة الضوابط التي تضعها هيئة الرقابة المالية.
ه- تتلقى البنوك طلبات محدودي الدخل من خلال صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري سواء كانت الوحدة من ضمن الوحدات الخاصة بالصندوق أو غيرها من الوحدات المستوفية للشروط.
و- يتم تسجيل بيانات العميل على النظام الإلكتروني الخاص بالمبادرة لإحكام الرقابة على شراء العميل وحدة سكنية واحدة فقط بحيث تتاح معلومة حصول العميل على موافقة ائتمانية طرف أحد البنوك أو إحدى شركات التمويل العقاري لكافة الأطراف لحظية، وعندها تمتنع باقي البنوك والشركات عن التعامل معه في إطار المبادرة.
ز- بالنسبة للأسرة يتم إدخال بيانات الارتباط بالزوج - الزوجة ويتم تحديث ذلك بعد تقديم مستندات تثبت التغير في الحالة الاجتماعية للعملاء من خلال البنك أو شركة التمويل العقاري.
ح- لدى الإقرار بقيمة القرض لإدارة تجميع مخاطر الائتمان بالبنك المركزي والشركة المصرية للاستعلام الائتماني، يتعين فصل عملاء المبادرة من خلال الأكواد المتاحة على النظام الإلكتروني.
ط- يتم استخدام التقييم المعد من قبل وزارة الإسكان أو هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة عن الوحدات محل التمويل، أو المقيمين العقاريين المدرجين بقوائم بيوت الخبرة المسجلة لدى البنك المركزي المصري مع مراعاة ما ورد بالكتاب الدوري الصادر بتاريخ 13 يونيو 2014 بشأن أتعاب خبراء التقييم العقاري وذلك كوسيلة التخفيض تكلفة التقييم العقاري.
البيع والتأخر في السداد أو التعثر:
أ- في حالة رغبة العميل في بيع الوحدة أو السداد المعجل التمويل يتم اتباع الإجراءات الآتية:
- يقوم العميل برد مبلغ الدعم في سعر العائد "قيمة التعويض عن فارق سعر العائد" منذ تاريخ المنح وحتى تاريخ البيع أو السداد المعجل بالكامل خلال أول 7 سنوات من عمر القرض ووفقا للنسب الواردة بالمرفق 4 خلال باقي عمر القرض.
- يقوم البنك أو شركة إعادة التمويل العقاري برد مبلغ الدعم للبنك المركزي.
- لا يتم تطبيق عمولة سداد معجل.
ب- يتم تطبيق عائد تأخير بحد أقصي 2% زيادة عن سعر الإقراض النهائي للعميل وذلك على الأقساط مستحقة الدفع التي لم يقم العميل بسدادها، وفي حالة الموافقة على طلب العميل جدولة المديونية يتم التسعير وفقا لسعر المبادرة.
ج- في حالة تعثر العميل يتم رد مبلغ الدعم باستخدام النسب المقررة في سنة التعثر الواردة بالجدول بالمرفق، على أن يتم ذلك فور أيلولة الوحدة لجهة التمويل، وذلك على الأقساط منذ تاريخ المنح وحتى تاريخ الأيلولة، حيث يتعين موافاة البنك المركزي في نهاية كل فترة ربع سنوية بقيمة الوحدات التي آلت ملكيتها نتيجة تعثر العملاء.
شروط أخرى:
أ- في إطار المبادرة يتم تعديل الفقرة "أ" من البند السادس من أسس تقييم الجدارة الائتمانية للعملاء وتكوين المخصصات والخاص بالقواعد المنظمة لتحديد القيمة السوقية العادلة للضمانات العقارية والمحال التجارية بحيث تحدد القيمة العادلة للأصول موضوع الرهون مرة على الأقل كل 5 سنوات بدلا من 3 سنوات وذلك تماشيا مع شروط مبادرات التمويل العقاري السابقة.
ب- التأكيد على ما ورد بقرار مجلس إدارة البنك المركزي المصري الصادر بتاريخ 4 ابريل 2006 بشأن تعديل أسس تقييم الجدارة الائتمانية وتكوين المخصصات بتخفيض مخصص المخاطر العامة للقروض العقارية الأغراض اقتناء أو تجديد وحدات سكنية من 3% إلى 1%.
ج- بالنسبة لشركات التمويل العقاري، يراعى الآتي:
- توقيع عقد ملزم "بروتوكول للتعامل" بين البنوك والشركات لتطبيق جميع شروط وإجراءات العمل بالمبادرة وخاصة فيما يتعلق بأسعار وشروط الإقراض للعملاء.
- تقوم الشركات بالمطالبة بالتعويض عن فارق سعر العائد من خلال البنوك.
- التأكيد على قيام شركات التمويل العقاري بالصرف للمطور العقاري قبل إعادة التمويل من خلال شركات إعادة التمويل العقاري.
د- يتم موافاة قطاع العمليات المصرفية بالبنك المركزي المصري بقيمة التعويض المطلوب خلال الأسبوع الأول من كل شهر اعتبارا من الشهر التالي للمنح، مع مراعاة فصل قيمة التعويض الخاص بعملاء شركات التمويل العقاري في مطالبة مستقلة.
ه- يقوم قطاع الرقابة والإشراف بالمتابعة الدورية للتحقق من مدى التزام البنوك بما تقدم وجودة المحفظة المكونة في نطاقها والتأكد من صحة البيانات المدخلة على النظام وتلك التي سترد على النماذج التي سيتم موافاة البنوك بها لاحقا.
المعايير الاسترشادية للتطوير نظم تقييم العملاء رقميا
بالإشارة إلى قرار مجلس إدارة البنك المركزي المصري بتاریخ 24 مایو 2005 الخاص بأسس تقييم الجدارة الائتمانية للعملاء وتكوين المخصصات وما تضمنه من ضرورة استخدام البنوك لأسلوب التقييم الرقمي لدى منح القروض العقارية للإسكان الشخصي بإعطاء درجات لكافة عناصر التقييم.
وتتضمن تلك العناصر، مستوى الدخل الشهري للعميل، ومدى استقرار مستوى الدخل، والملاءة ، والضمانات، والمعاملات مع الجهاز المصرفي، والسمعة، والوظيفة، والحالة الاجتماعية، ومستوى التعليم، والسن.
وبالإضافة إلى العناصر السابقة يمكن الاعتماد على بعض المعايير الإضافية لدى تقييم العملاء وخاصة مزاولي المهن الحرة والحرفية والأنشطة التجارية والصناعية الذين يصعب إثبات دخلهم:
وتشمل المعايير الإضافية ، دخل إضافي يمكن قبوله مع إجراء الاستعلام عنه، ورصيد وحركة حساب توفير البريد، ورصيد وحركة الحساب البنكي الدائن "إن وجد" به وجود نمط استهلاكي يمكن إثباته مع معرفة مدى انتظام العميل به من خلال (فاتورة الكهرباء، التليفون المحمول، خط التليفون الأرضي، أقساط سلع استهلاكية إن وجدت ، وعدد سنوات مزاولة المهن الحرة والحرفية والأنشطة التجارية والصناعية، والأعباء الاجتماعية "مثال: إعالة الأبناء، الأب والأم،...." ، وعمل الزوجة "إن وجد"، ونوع ومنطقة السكن.
