القاهرة
|
السبت 23 نوفمبر 2024 - 21 جمادى الأولى 1446 هـ
عقارات
عزوف عن الأراضى السكنية بمنطقة الأبراج
«المولات التجارية» تشعل المنافسة بين المطورين بالعاصمة الإدارية
خليل: جدية الشركات الفيصل الوحيد وكثرة المشروعات تسببت فى عروض غير منطقية
الدمياطى: تساهم فى تنويع محافظ الشركات وارتفاع العوائد المتوقعة
جابر: تنوع المشروعات فى صالح العميل ويوازى حجم الخدمات المطلوبة بالمشروع
اعتبر مطورون عقاريون أن استمرار طرح شركة العاصمة الإدارية للأراضى التجارية والإدارية والخدمية، سيساهم فى اشتعال المنافسة بين شركات التطوير العقارى، كونها تشهد إقبالاً كبيراً مقارنة بالأراضى السكنية التى تطرحها الشركة بمنطقة الأبراج والأحياء السكنية، مشددين على أن المخطط الموضوع للمدينة يتضمن نسبة خدمات تناسب حجم الكثافة فى المشروع بالتزامن مع بدء تسكينه فى المراحل المختلفة.
وأضافوا أن تعدد المشروعات أمام العملاء يعتبر تطور ايجابى للسوق، ويوفر مرونة كبيرة لاختيار أفضل العروض، ولكن فى المقابل يخلق منافسة شديدة بين الشركات التى تجتهد فى جذب العملاء بعروض متعددة فى الأسعار أو السداد، حتى إذا كان ذلك يؤثر على المشروع ومواعيد تسليمه، معللين ذلك بدخول شريحة كبيرة من الشركات غير الجادة أو المستحدثة فى السوق للحصول على مشروعات تجارية وإدارية وتسويقها بأفضل عروض السداد.
فى البداية قال عبد العظيم خليل رئيس مجلس إدارة شركة دولمن للتطوير العقارى، إن ارتفاع عدد المشروعات التجارية والخدمية بشكل عام فى العاصمة الإدارية الجديدة، يعتبر أمر طبيعى مقارنة بنسبة الخدمات التى تحددها الشركة أو الحكومة فى أى مشروع بواقع 12% من مساحة أى مشروع.
وأشار إلى أنها شهدت طرح متتابع من الشركة خلال الفترة الأخيرة، لتؤدى إلى ارتفاع عددها بشكل كبير، مما خلق منافسة شديدة بين الشركات من أجل تسويق مشروعاتها، مشيراً إلى أن إقبال المطورين على الأراضى الخدمية جعل شركة العاصمة تقوم بطرحها بشكل مستمر، فى ظل عدم الإقبال المرجو من الشركات على الأراضى السكنية.
وأوضح أن المشكلة التى ستواجه الشركة هى مدى التزام الشركات الحاصلة على الأراضى بتنفيذ المشروع وتسليمه فى مواعيده المحددة؛ خاصة مع دخول شركات كثيرة ليست لديها الخبرات الفنية أو سابقة الأعمال الجيدة التى تناسب حجم المشروعات المطروحة، معتبراً أن السبب فى ذلك هو طرح الأراضى بمقدم 10 % فقط من قيمة الأرض، وهو ما جعل عدد كبير من الشركات يتجه إلى المشروعات الخدمية سواء التجارية أو الطبية أو الإدارية.
وأضاف أن بعض المناطق فى العاصمة تشهد تكدس فى المشروعات التجارية كمنطقة الداون تاون التى شهدت طرح ما يقرب من 40 قطعة أرض مخصصة للأنشطة الخدمية بارتفاعات مختلفة، وهو ما يجعل المنافسة بين الشركات هناك صعبة للغاية.
وأكد خليل أن المنافسة بين الشركات جعلتها تتجه إلى عروض مختلفة، منها عروض غير منطقية لن تستطيع الشركات الالتزام بها أمام العميل، ولكنها طرحتها من أجل تسويق مشروعها حتى إذا كان على حساب التدفقات النقدية لديها وخطة تمويل المشروع وتسليمه؛ خاصة أن المطور يعلم أن أى وحدة لن تباع فور إطلاق المشروع لن يستطيع تسويقها فى مرحلة لاحقة.
واعتبر أن قيام المطورين بدور المطور والممول يؤثر بالسلب على الشركات وقدرتها المالية، خاصة للشركات التى تقوم بطرح مشروعات مختلفة بالتتابع بدون عمليات التنفيذ الفعلى، مشيراً إلى أنها أثار تلك المشكلة ستظهر بشكل واضح خلال السنوات القليلة المقبلة مع بدء تسليم الشركات للمشروعات وفق المواعيد المقررة فى العقود مع العملاء أو فى اشتراطات شركة العاصمة الإدارية الجديدة.
وقال إن طرح الأراضى بمقدمات مخفضة يساعد على دخول شركات كثيرة لا تمتلك الملاءة المالية، أو سابقة الأعمال أو دراسات الجدوى الصحيحة، مشيراً إلى أنها تفتح الباب أمام مشكلات متعددة إذا لم تستطع الشركات المذكورة استكمال مشاريعها وتسليمها للعملاء؛ خاصة مع المنافسة الشديدة التى تشهدها المشروعات الخدمية هناك.
من جانبه قال المهندس على جابر رئيس القطاع التجارية بشركة نيوبلان للتطوير العقارى، إن الإقبال الكبير على الأراضى الخدمية يرجع إلى ارتفاع حجم الوحدات المعروضة من الوحدات السكنية، مشيراً إلى أن المطورين اتجهوا للوحدات التجارية والإدارية والطبية خلال الفترة الأخيرة بسبب ارتفاع العائد الاستثمارى لها وكذلك لضمان تنويع استثماراتهم بين المشروعات السكنية والخدمية.
وأضاف أن ارتفاع المعروض فى العاصمة الإدارية الجديدة يقابله طلب حقيقى فى السوق على أرض الواقع بسبب ارتفاع العوائد المتوقعة منها؛ خاصة مع بدء تشغيل المدينة ونقل الموظفين، بالإضافة إلى اتجاه أنظار المستثمرين إلى الوحدات الخدمية لسهولة استثمارها سواء بالبيع أو بالإيجار.
وأشار إلى أن الطلب يشهد نمواً ملحوظاً على الوحدات الإدارية والتجارية خاصة فى ظل التنمية العمرانية التى تشهدها مدن شرق وغرب القاهرة موضحاً أن الفترة المقبلة ستشهد اختلافاً كبيراً فى خطط المطورين لمواكبة تغيرات السوق المستمرة، وكذلك احتياجات العملاء.
وأضاف أن مناطق شرق القاهرة كالتجمع الخامس شهدت تشبعاً كبيراً بالمشروعات التجارية والإدارية، مما جعل المطورين يتجهون إلى أراضى العاصمة الإدارية الجديدة التجارية والطبية والترفيهية والإدارية، للوصول إلى السوق المتوازن، مشيراً إلى أن المشكلة ستكون فى وفاء الشركات الحالية بالتزاماتها مع العملاء بالتزامن مع عروض السداد التى تقدمها حالياً.
من جانبه أكد شريف الدمياطى مدير القطاع التجارى بشركة العصرية للتطوير العقارى، أن السوق سيقيم المشروعات المطروحة حالياً بنظام التمليك بعد تشغيلها، بالتزامن مع ارتفاع الأسعار المستمر، معتبراً أن المشروعات التى ستشهد تطوراً كبيراً هى المشروعات التجارية والإدارية التى ينوى المطورين طرحها بنظام الإيجار سواء داخل أو خارج مدينة العاصمة الإدارية الجديدة.
وأشار إلى أن اتجاه المطورين العقاريين للمشروعات التجارية والإدارية مرهون بتباطؤ حجم تعاملات السوق العقارى السكني؛ خاصة أن الاستثمار العقارى يتركز فى الاستثمار السكنى وهو ما اظهر العجز فى الوحدات المعروضة للتجارى والإدارى.
وقال إنه على الرغم من ارتفاع عوائد المشروعات التجارية والإدارية إلا أنها تحتاج إلى دراسات جيدة قبل تنفيذها، موضحاً أن التمويل يعتبر ابرز التحديات التى تواجه المطور لتنفيذ مشروع تجارى لأنه يحتاج إلى تمويل من المطور حتى تسويقه، بالإضافة إلى أن ارتفاع المنافسة بين الشركات يعتبر فى صالح العميل الذى سيجد أمامه اختيارات واسعة يفاضل بينها.
واعتبر أن ارتفاع أعداد المولات التجارية المطروحة هناك، سيوازى مع الوقت حجم الطلب عليها، بالإضافة إلى أن الاستثمار فى الوحدات التجارية والإدارية يعتبر ذات عائد مرتفع مقارنة بالوحدات الأخرى، مشيراً إلى أن بدء تشغيل المشروعات سيساعد على تقييمها سواء بالسلب أو الإيجاب.
وأوضح أن تأجير الوحدات التجارية والإدارية يضمن تعظيم الاستفادة من المشروع بشكل مستمر وليس الاستفادة من بيعها قبل تنفيذ المشروع على غرار الوحدات السكنية؛ خاصة مع اتجاه السوق التجارى فى الوقت الراهن إلى تأجير الوحدات بدلاً من بيعها.
