القاهرة
|
الجمعة 26 أبريل 2024 - 17 شوال 1445 هـ
عقارات
تحت مبررات تداعيات فيروس «كورونا»
تباين الأراء حول تأخـر تسليم المشروعات خلال العام الجارى
متابعة العميل لمراحل تنفيذ المشروع أول خطوات المصداقية
أثار تأخر عدد من شركات التطوير العقارى تسليم المشروعات، وفق الالتزامات المتفق عليها، حفيظة العملاء، والذين لم يجدوا إلا القضاء، ومنصات السوشيال ميديا والتواصل الاجتماعى طريقاً لهم، وذلك للتحذير من التعامل مع العديد من الشركات التى لديها سابقة تأخير متكررة فى المشروعات المختلفة.
ولجأت بعض شركات التطوير العقارى غير الجادة خلال الفترة الأخيرة إلى تعليق تأخرها فى مواعيد التسليم إلى «شماعة» جديدة هى تأثر السوق العقارى بانتشار فيروس كورونا، على الرغم من التعاقد على المشروعات منذ سنوات، فى الوقت الذى ينادى فيه المطورين العقاريين بضرورة دراسة العملاء لموقف الشركات جيداً للتأكد من جديتها ومدى التزامها، لتلافى تعرضها للنصب.
فى البداية قال المهندس فتح الله فوزى رئيس مجلس إدارة شركة مينا لاستشارات التطوير العقارى، إن عدم جدية بعض الشركات لا تعنى تعميمها على السوق ككل، مشيراً إلى أن الأزمة ساهمت فعلياً فى تباطؤ السوق العقارى بشكل كبير خلال الشهور الماضية.
وأوضح أن دراسة العميل لموقف الشركة وسابقة أعمالها يعتبر ابرز عوامل ضمانات التعامل مع الشركات؛ خاصة أن الشركات تسابقت خلال الفترة الأخيرة فى طرح المشروعات بتسهيلات متعددة لجذب العملاء بدون النظر إلى تبعاتها المالية عليها خلال مراحل تنفيذ المشروع.
وأشار إلى أن معظم الشركات التى طرحت مشروعاتها خلال السنوات الماضية بدون مقدمات أو بمقدمات بسيطة ستعانى خلال مراحل تنفيذ المشروع من مشكلة تمويل واضحة، بسبب عدم توافر التمويل اللازم لاستكمال المشروعات، باستثناء الشركات التى تمتلك رأس مال قوى تستطيع من خلاله سد الفجوات التمويلية بين أعمال التنفيذ وأقساط الأرض ومصروفات التسويق.
واعتبر أن ظاهرة مد الأقساط وانخفاض المقدمات أدت إلى حالة من الرواج فى السوق خلال الفترة الماضية؛ خاصة للشركات الجديدة فى السوق فى بعض المناطق، ولكن يتبقى استكمال المشروعات المذكورة فى ظل أزمة تباطؤ السوق العقارى فى الوقت الراهن، وهو ما سيظهر خلال الفترة المقبلة.
واعتبر أن الشركات الجادة هى الشركات التى استغلت الفترة الأخيرة فى استكمال أعمال الإنشاءات الخاصة فى المشروعات، مع اتخاذ جميع التدابير الاحترازية فى المواقع، وهى الشركات التى تمتلك ملاءة مالية جيدة ورؤية للوفاء بوعودها تجاه العملاء، لافتاً إلى أن زيادة مدة تحصيل ثمن الوحدة تؤثر على تكاليف المشروع ومراحل التنفيذ.
وأضاف أن السوق سيشهد عملية تنظيم مع مرور الوقت واستمرار بعض الشركات فى أداء الأعمال، مع خروج عدد من الشركات بسبب إمكانياتها المالية وعدم دراستها للسوق بشكل جيد، ولكنها لن تؤثر على السوق كونها تمثل نسبة بسيطة من الشركات لا تستلزم تعميم الحكم على جميع الشركات العقارية.
ولفت إلى أن إتاحة معلومات جميع الشركات يجعل من السهل على العملاء الاطلاع على سابقة أعمال الشركات وتاريخها فى السوق، والتأكد من عدم وجود مشكلات على أرض المشروع أو مشروعات سابقة للشركة، وهو ما يعتبر أول خطوات لضمان العملاء للأموال وتلافى تعرضهم للنصب أو التأخير من الشركات.
وأضاف أن الاطلاع على التراخيص يعتبر أيضا أهم خطوات التعاقد مع الشركات المذكورة خاصة أن بعض الشركات تقوم بفتح باب البيع بالمشروع بدون الحصول على التراخيص، موضحاً أن تنظيم السوق وتصنيف الشركات بات أمراً ضرورياً فى ظل ارتفاع أعداد الشركات فى السوق خلال الوقت الراهن.
ويرى على جابر رئيس القطاع التجارى بشركة نيو بلان للتطوير العقارى، أن الحكومة قامت بالفعل منذ فترة بمد مهلة تنفيذ المشروعات لمدة 6 أشهر بسبب أزمة كورونا، ولكنها لا تتضمن تسليمات العام الجارى، كونها مشروعات فى نهاية مراحل التنفيذ أو فى مراحل التسليم، خاصة أن الأزمة لم تستمر عن 3 أشهر خلال الربع الثانى من العام الجارى.
وأوضح أن تأخير الشركات لتسليم المشروعا يعتبر أمر غير مقبول فى ظل المنافسة الشديدة التى يشهدها السوق فى الوقت الراهن، ولكن تحكمه فى النهاية قدرات الشركة وإمكانية تنفيذها للمشروعات وفق الجداول الزمنية المقررة، من خلال توافر الملاءة المالية المطلوبة.
وأشار إلى أن العروض التى طرحتها الشركات على العملاء تتضمن عروض غير منطقية وغير قابلة للتنفيذ، وعروض مناسبة تغطى احتياجات الشركة من التدفقات النقدية طول مدة تنفيذ المشروع، مشيراً إلى أن عروض الزيرو مقدم والتقسيط على 10 سنوات تعتبر غير منطقية وستواجه أزمة تمويلية كبيرة مع انتهاء مراحل تنفيذ المشروع؛ خاصة مع التزامها بسداد أقساط الأرض.
وأشار إلى أن العروض التى تطرحها الشركات بدون مقدمات قد تكون جيدة حال تقسيط ثمن الوحدة على 4 سنوات مدة تنفيذ المشروع، كونها تمثل تدفقات نقدية 25% سنوياً، وهو ما يختلف بين شركة وأخرى، موضحاً أن طول فترة السداد مع عدم تحصيل نسبة كبيرة من سعرها لا يغطى تكاليف المشروع.
وطالب بضرورة دراسة الشركات الحديثة لخرائط الأسعار وعروض السداد التى تتعامل بها، من اجل تلافى حدوث تعثر مالى مع بدء تسليم المشروع خاصة مع عدم تفضيل التمويل البنكى للمشروعات، لافتاً إلى أن السوق سيكشف خلال الفترة المقبلة عن التعاملات الحالية ولكن مع بدء تسليم المشروع.
من جانبه أكد أحمد سمير الدسوقى رئيس القطاع التجارى بشركة الوادى للاستثمار العقارى والسياحى، أن التأخيرات تنطبق على الشركات التى قامت بطرح وتسويق المشروعات خلال العام الجارى، كونها شهدت أزمة كبيرة فى المبيعات خلال الربع الثانى من العام الجارى بالتزامن مع انتشار فيروس كورونا.
وأوضح أن التأخيرات ستتراوح بين 6 شهور وعام، نظراً لتأخر بعض الإجراءات ولكنها لن تنطبق على الشركات التى قامت بتسويق مشروعاتها منذ سنوات أو التى كانت ستسلم مشروعاتها العام الجاري؛ خاصة أن تأخير تسليم المشروعات لابد إن وجد أن يكون بسبب أسباب معينة.
وأضاف أن هناك عدد كبير من الشركات فى الساحل الشمالى والقاهرة الجديدة والشيخ زايد، تشهد حالياً تأخيرات متلاحقة بدون أى أسباب مذكورة، وهو ما يستلزم وقفة لدراسة تأثيراتها على السوق العقارى ككل قبل حدوث أزمة تطول السوق ككل.
وأشار إلى أن العميل لابد أن يدرس الموقف التنفيذى للمشروع الذى يتم الحجز به، وكذلك الموقف التنفيذى للخرسانات وتشطيبات الواجهات وغيرها، للتأكد من سير تنفيذ المشروع وفق الخطط الزمنية الموضوعة لمنع أى تأخيرات أو مشكلات فى التسليم.
وتوقع سمير وجود تأخيرات فى تسليم العملاء ببعض مشروعات العاصمة الإدارية الجديدة ضمن الشركات التى تسوق المشروعات، بدون مقدمات وتقسيط حتى 10 سنوات، معللاً ذلك بتوجه الشركات إلى عروض فى السداد لجذب العملاء للشراء بدون دراسة الملاءة المالية للشركات والتدفقات النقدية المقسمة على 4 سنوات مدة تنفيذ المشروع.
وأشار إلى أن معظم الشركات التى تبنت عروض السداد المذكورة، لا تعلم مدى التمويل المطلوب لاستكمال المشرعات، كونها شركات حديثة النشأة، متوقعاً مواجهة الشركات الصغيرة لمشكلة التعثر امالى مع بدء تسليم المشروع بسبب عدم توافر السيولة اللازمة لديها.
ولفت إلى أن زيادة الوحدات المعروضة بالسوق مع دخول عدد كبير من الشركات الجديدة أدى إلى تراجع المبيعات بشكل واضح على جميع المستويات.
